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胡安富诉马二洒租赁合同纠纷案

  发布时间:2015-11-09 10:37:12


    关键词

    民事  口头租赁合同  迟延交付租金      

    裁判要点

    承租人迟延支付部分租金,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期仍不支付的,出租人可以解除合同。

    相关法条

   《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条

    基本案情

    法院经审理查明:2012年12月23日,原告胡安富作为甲方(出租方)与被告马二洒作为乙方(承租方)签订了房屋租赁合同。合同约定:“一、甲方自愿将座落在城区凯旋路移动公司北邻的房屋出租给乙方使用。二、甲乙双方协定的房屋租金人民币叁万柒仟元(¥37000.0元)。租赁期限自2012年12月23日至2013年12月22日止。租金按壹年结算,有乙方在每年前叁个月内交付给甲方。付款方式:现金。……七、房屋租赁期内,乙方保证并承担下列责任:1、如需对房屋进行装修时,应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。租赁到期后,所装修项目无偿归甲方所有。……5、乙方将在租赁期满时把房产交还给甲方。如需继续承租上述房屋,应提前三个月与甲方协调,双方另签订合同;如乙方未按期签订合同缴纳租金,视为放弃租赁权不再租赁,甲方有权收回房屋使用权另租他人。并在同等条件下,乙方有优先承租权。……九、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律和行政法规的有关规定,另一方有权提前解除本合同,所造成的损失有责任一方承担。乙方逾期交付房屋租金,甲方有权提前收回房屋”。后被告为了继续租赁经营,经双方协商,原告将房租上涨至40000元。2013年10月10日,被告将租金20000元交付给原告的女儿,原告的女儿向被告出具了收据,剩余20000元租金,被告至合同期满后支付。2013年12月22日,双方签订的合同期满。2013年12月23日下午,原告的女儿和女婿向被告催要剩余租金时,双方发生矛盾,原告的女儿和女婿将房屋用电停止。获嘉县城关派出所于当天17时30分接报警后及时出警处置,劝解双方协商解决。后被告因停电,无法经营,将房屋门锁上。后经获嘉县伊斯兰教协会组织双方劝和调解未果。原告诉至法院,请求判令被告将房屋返还给原告;在诉讼过程中,原告增加诉讼请求,要求被告赔偿损失5138.89元(暂算至2014年2月12日)。

    裁判结果

    获嘉县人民法院于2014年4月29日作出(2014)获民初字第99号民事判决书:驳回原告胡安富的诉讼请求。宣判后,原告胡安富提出上诉,新乡市中级人民法院于2014年10月18日作出(2014)新中民五终字第202号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。

    裁判理由

    法院生效裁判认为:2012年12月23日胡安富与马二洒签订租赁合同,租赁涉案房屋一年。该合同到期前,双方达成口头协议,由马二洒继续租赁一年,租赁费变更为40000元。2013年10月10日马二洒交纳了20000元租赁费。虽双方未对新的租赁关系签订书面租赁合同,但马二洒已按口头协议交纳了部分租赁费,故胡安富与马二洒达成的口头租赁合同应为有效合同,租赁期限为2013年12月23日至2014年12月22日。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。2013年12月 22日原租赁合同期满,双方已口头约定马二洒再租赁原承租房屋一年,且已交纳了20000元租赁费,因对剩余20000元租金何时交纳双方产生争议,未能达成书面租赁合同。马二洒已交纳了半年的租赁费20000元,胡安富应按口头租赁合同继续履行并有权要求其在合理期限内支付剩余半年的租赁费,但胡安富于原租赁合同期满后第二天,即切断电源未履行口头租赁合同,未给马二洒留有合理的交款期限,导致马二洒不能正常经营,存在过错。胡安富称其多次催促马二洒交齐租金,马二洒拒不交纳,其应提供证据予以证明。现胡安富未能提供相关证据证明上述说法,故其应承担举证不能的法律后果。胡安富称其在本案纠纷中不存在过错,要求马二洒归还租赁物并赔偿损失的诉求不符合上述法律规定,本院不予支持。

    案例注解

    该案例涉及了以下两个法律问题:

    一、房屋租赁合同为诺成性合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,其为诺成性合同,即租赁合同自当事人双方意思表示一致时起就成立,自成立时起当事人之间即可发生权利义务,而不以租赁物的实际交付为合同的成立生效要件。在诺成性合同中,交付标的物或者完成其他给付系当事人的给付义务,违反该义务便产生违约责任。

    本案中,原、被告在第一年的租赁期到期后虽未重新签订租赁协议,但在租赁到期前,双方约定了下一年的租金数额,且已经给付给原告2万元的租赁费,约定剩余租金在签订合同时给付。此时,双方已经就下一年的租赁关系达成一致的意思表示,双方的租赁合同已经成立。后原告胡安富以被告不继续支付剩余2万元租金,双方未能签订新的租赁合同为由,不认可双方的租赁关系,并要求被告马二洒返还房屋,不应支持其诉讼请求,胡安富应按口头租赁合同继续履行租赁协议,并有权要求被告马二洒在合理期限内支付剩余半年的租赁费。

    二、租赁合同的解除

    租赁合同是双务合同、有偿合同,承租人获取房屋的使用收益权,就应向出租人支付相应的租金。我国《合同法》第九十四条明确规定了当事人可以解除合同的几种法定情形:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。但在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况下,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

    本案中,原告胡安富在原租赁合同期满后第二天便切断电源,并以被告马二洒未支付下余的2万元租金,要求被告返还房屋,明显不当。因其双方在原租赁合同到期之前,已经形成新的口头租赁协议,并约定下余2万元租金在原租赁合同到期后支付。原租赁合同到期后,原告向被告催要下余的2万元租金,被告迟延未支付,但这并不是合同解除权形成的条件。在被告没有及时支付的情况下,原告应当给予被告合理期限,在此期限内,被告仍不支付的,原告才可以主张解除合同,要求被告返还房屋。本案中原告虽口头辩称自己多次向被告催要2万元租金,但未提供任何证据,且于原租赁合同期满后第二天即以切断电源的形式不再履行口头的租赁协议,未给被告马二洒合理期限支付租金,不符合法律规定,其要求返还房屋,并赔偿其损失,本院不予支持。

  

  

责任编辑:王泓毓    


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